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          天友研發部 | 小戶型,正在成為——“硬通貨”

          2020-09-30 15:12:49 webmaster

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          戶型怎么就“小”了呢?

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          ?疫情影響:


          疫情期間,當你提著行李被房東拒之門外時,你還會相信租房可以過一生嗎?

          是不是心里暗想——金窩銀窩不如我的小窩! 


          “房產證就是通行證”雖然只是個案,但也讓無房一族的安全感、歸屬感受到了前所未有的沖擊。


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          另外據統計表明:受疫情影響,潛在購房客群的購房熱情和購房信心受到很大影響。


          一方面人們對于后疫情時代房地產市場充滿顧慮,避險情緒加重;

          另一方面因疫情影響家庭收入,部分購房者不得不調低購房預算。


          面積小、總價低的小戶型成了住宅市場的香餑餑。


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          ?客群變化:


          如今90后、95后年輕一代已經成為首置購房的主力人群。


          對于尚處事業起步階段的年輕人來說,儲蓄率低、超前消費、追求生活品質是一種普遍現象,購房資金主要靠父母資助。


          在高昂的房價下,年輕人不想因為房貸壓力而過多的降低自己的生活品質。


          面積小、總價低的戶型更加受年輕人的青睞。

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          ?規范更新:


          新版《城市居住區規劃設計標準》新增“人均住宅用地面積最大值”控制指標。


          直接導致了新建樓盤的平均戶型面積偏小,由此對傳統規劃設計產品選型、戶型面積產生很大限制。


          營銷菌在確定戶型面積時再不能像以前那么任性了。


          天友設計


          這個問題觸發了研發菌的強迫癥,為了一探究竟,我們分別對Ⅱ、Ⅵ類氣候區各容積率情況進行了模擬計算,推算出不同容積率下戶均面積最大值。


          結果表明:出地頻率較高的1.2、1.6、2.0等容積率,最大戶均面積僅90多平米。


          導致規劃設計出現被動縮小戶型面積的情況。



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          小戶型設計原則與方法


          一、戶型設計緊扣目標客群


          “拋開客戶需求面積限制談戶型都是耍流氓”


          那么哪些客群會選擇小戶型呢?


          研發菌結合策劃部門對市場進行了深度的調研和分析。


          最終歸納出幾類可能會購買小戶型的目標客群


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           通過研究不同客群的生活習慣,能夠判斷出目標客群對不同空間的需求程度以及敏感程度。


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          使用頻率最高的客廳為例,不同客群對客廳的需求可能完全一不樣。

          一個直擊靈魂的問題:年輕的你有多久沒看電視了?

          天友設計

          我們以為的客廳是這樣用的

          天友設計

          年輕人的客廳是這樣用的

          天友設計

          有娃之后的客廳。。。。

          對于小戶型的客廳設計,更應該與時俱進,考慮空間的可塑性和不同使用場景下的空間需求。


          二、好鋼用在刀刃上——適當取舍、優先滿足客戶核心訴求


          緊湊戶型的優點在于面積小、總價低。同時缺點也在于面積小,功能空間不能做到盡善盡美,所以要把有限的資源集中在客戶的核心需求上。


          針對不同的客群有針對性的進行戶型設計。


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          三、平面、空間——兩手抓,兩手都要硬


          通過對不同房間所承載的功能和相應工學尺度全面的梳理,結合精裝強化戶型“空間設計”。


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          比如:小戶型空間相對緊湊,在戶型設計時要為后期可能的空間改造升級預留條件。


          室內公共空間盡量做輕質墻體,避免剪力墻對后期改造產生限制。

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          天友設計

          另外,緊湊戶型主要解決空間限制使用需求的矛盾,儲物空間往往不足。


          在臥室設計中,按慣性思維往往:衣柜、床、電視柜無敵三件套安排,但是“無敵三件套”真的能滿足客戶的使用需求嗎?


          我們發現,開間>3500mm的臥室常常存在空間利用效率不高的問題,此時如果結合衛生間干區布置,調整臥室門位置,即可在主臥形成整墻衣柜空間。


          儲物空間瞬間提升一個量級!

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          天友設計

          天友設計



          四、突出設計亮點


          面積小、總價低是緊湊戶型的必要條件。如果在有限的面積條件下還能有鮮明的設計亮點,為客戶提供意料之外小驚喜,那么戶型的競爭力和產品力必然會進一步提升。


          比如:75平米緊湊兩房仍可以做出景觀陽臺+三分離衛生間、85平米緊湊兩房可形成雙衛+洄游動線。


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          誰說住小戶型就一定吃土?熊掌稀有,魚和蝦還是可以有的。



          五、設置陽臺需謹慎


          小戶型在同等面積下,增加陽臺必然會進一步壓縮本就緊湊的室內空間,甚至會犧牲掉一部分使用功能。


          另外小戶型面積小,陽臺相對占比高,產權面積和計容面積差值很容易超相關部門控制要求。


          小戶型本身出容能力差,土地利用效率不高,增加陽臺后因間距計算問題,會進一步降低土地利用效率。


          如此利弊還忘大胸弟三思??!


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          小戶型都有哪些了?

          研發菌目前已經分別按洋房、小高、大高不同建筑類型分別打磨了近30組緊湊戶型,并且已經更新錄入到天友戶型庫系統,后期還會根據項目需求和市場反饋持續補充更新,為大家提供更多產品選擇的可能性。


          天友設計


          什么?嫌???小怎么了?小怎么了?


          研發菌已經在研究產品的道路上無法自拔。

          《改善型戶型的探索與研究》已經在路上,敬請期待。


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